Per diverse ragioni, come cambiamenti delle esigenze e delle condizioni di vita o per aumentare la produttività e il valore di un immobile, potrebbe essere necessario frazionare un immobile in una o più unità immobiliari.
Quali sono le verifiche preliminari e i principali adempimenti da effettuare?
Oltre al discorso commerciale che il proprietario del bene avrà sicuramente esaminato per quanto riguarda il rapporto costi/benefici, dal punto di vista tecnico è necessario eseguire una serie di adempimenti burocratici per i quali è obbligatorio incaricare un tecnico abilitato (Geometra, Architetto, Ingegnere…).
Per precauzione, è consigliabile leggere attentamente il Regolamento di Condominio per accertarsi che il frazionamento edilizio non sia espressamente vietato o soggetto a una preventiva autorizzazione del Condominio. Anche se sono rari i casi in cui il Regolamento di Condominio menziona il frazionamento, soprattutto per quelli più vecchi, ogni Regolamento di Condominio è differente dall’altro ed ha una sua indicazione di tutela della cosa comune, pertanto si consiglia di esaminarlo prima di eseguire qualsiasi attività.
Una volta accertata la possibilità sotto il profilo giuridico, diventa necessario verificare la regolarità urbanistica del bene e la conformità dell’intervento di frazionamento ai regolamenti comunali e statali. È in questo momento che si rende necessario l’incarico di un tecnico di fiducia, che eseguirà delle opportune verifiche degli strumenti urbanistici (P.R.G., Regolamento Edilizio), del Regolamento d’Igiene, dell’eventuale regime dei vincoli che insistono sull’area e di qualsiasi altro requisito necessario per poter procedere in maniera legittima al frazionamento del bene.
Con l’approvazione del decreto Sblocca Italia (n. 133/2014), è stata semplificata la procedura per richiedere un frazionamento di unità immobiliari. Infatti, la fattispecie di intervento urbanistico è stata declassata da ristrutturazione edilizia a manutenzione straordinaria, il che consente di richiedere tale autorizzazione mediante la C.I.L.A. (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata).
Dovranno essere versati esclusivamente i diritti di istruttoria comunali e non gli oneri concessori come prima dello Sblocca Italia, con grande vantaggio sia dal punto di vista economico che dello snellimento delle procedure per il richiedente.
Inoltre, se si richiedono “bonus casa” o “Superbonus 110%”, è necessario ottenere i visti di conformità e la congruità delle spese affrontate come previsto dal DL. 157/2021.
Una volta completati gli interventi edilizi, con attestato di collaudo e fine lavori da parte del Direttore Lavori, si deve presentare la S.C.I.A. di Agibilità entro 15 giorni dalla data di fine lavori. Questa è richiesta se l’intervento ha modificato le precedenti condizioni di sicurezza, energetiche, igienico-sanitarie ed impiantistiche.
Se la suddivisione ha comportato una modifica delle Tabelle millesimali superiore al 20% del valore proporzionale dell’unità immobiliare, sarà necessario revisionarle a proprie cure e spese in conformità con la Legge 220/2012.
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